Loi Carrez / Loi Boutin sur Vienne (ISERE)

Loi Carrez à Vienne

Obligation de fournir une Loi Carrez pour une transaction

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est une loi imposant au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en préciser la superficie privative dans le compromis de vente et l'acte authentique.

La superficie privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les lots et les fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une vente porte sur un appartement constitué par le regroupement de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une superficie inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la superficie».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés.

Il y a certaines différences avec la superficie habitable selon la nature des pièces. En effet, une véranda est incluse dans la superficie privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la superficie habitable, qui ne la prend pas en compte: « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

La superficie occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la superficie privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'un logement selon la jurisprudence.

Y a-t-il obligation de réaliser une Loi Boutin pour la location ?

Pour toutes les locations vides et utilisées comme résidence principale la mention de la superficie habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le bail locatif. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le calcul de surface Loi Boutin est valable tant que le bien immobilier n'a pas subit de changement (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).

Quelles différences entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?

La loi Carrez correspond à la superficie privative, alors que le loi Boutin correspond à la superficie habitable d'un bien immobilier.

Ainsi, le calcul de surface Carrez, contrairement à la superficie habitable (loi Boutin), tient compte des combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Parties pris en compte Superficie Loi Carrez Superficie Loi Boutin
Terrasses, balcons Non Non
Caves, garages, parkings Non Non
Sous-sols autre que caves, garages, parkings Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Greniers Oui Non
Réserves Oui Non
Remises Oui Non
Vérandas Oui Non
 

Quelles sont les conséquences en cas d'erreur de mesurage ?

Pour un calcul de surface Loi Carrez

Si la superficie n'est pas précisée dans le compromis de vente et dans le contrat de vente, l'acheteur peut demander l'annulation de le compromis de vente sans attendre le contrat de vente constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un délai d'un mois à compter de la signature de cet acte pour intenter l'action en nullité. Néanmoins, même si la mention de cette superficie faisait défaut dans le compromis de vente, l'acheteur perd toute possibilité d'action de ce type, s'il signe un acte définitif dans lequel la superficie est précisée.

Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à la superficie indiquée dans le compromis de vente ou dans le contrat de vente, l'acheteur peut demander une baisse de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. L'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.

En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Pour un métrage Loi Boutin

Comme dans le cadre d'une vente avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin indiquée dans le contrat locatif est supérieure de plus d'un vingtième à la superficie réelle, le locataire pourra demander une baisse du coût du loyer.

Vienne : Quelques chiffres sur les surfaces

Sur Vienne la surface moyenne des biens à la vente est de 118 m². Evidemment les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :

  • Les maisons ont une superficie moyenne à la vente de 161 m² à Vienne
  • Les appartements ont une superficie moyenne à la vente de 72 m² à Vienne